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Cronista – ¿Las cocheras siguen siendo negocio? ¿ Qué pasó con los precios y que rentabilidad tienen?

Según los especialistas, la renta hoy es en promedio de un 2% anual en dólares en la Ciudad de Buenos Aires. Pero, para Esteban Sucari, director de Ecocheras, “el verdadero negocio es el de la apreciación. Mucha gente se enfoca tanto en la renta que no mira el negocio grande. Una buena apreciación no te la deja la buena renta. Uno compra una cochera y en dos años le puede ganar u$s 8000. Para ganar eso, con la renta, se necesitan 10 años“, explica.

Al igual que en los departamentos, el precio de las cocheras viene en caída. En el centro de la Ciudad, hoy se pueden conseguir por menos de u$s 10.000, con una caída del 50% en los valores. Pero, en los barrios también hay una desaceleración de los precios, aunque más moderada.

“Hoy los valores pandemia están un 20% por debajo que hace dos años”, resalta Sucari y ejemplifica “En Recoleta, en Azcuenaga y Paraguay, hace tres años vendimos cocheras en un estacionamiento entre u$s 32.000 y u$s 38.000. Hoy, esas mismas unidades tienen un precio de u$s 26.000, pero se consiguen oportunidades por un valor de entre u$s 18.000 y u$s 22.000“.

Estas oportunidades se dan porque en muchos casos los propietarios están urgidos de vender porque necesitan el cash. “También tenemos clientes que se están yendo del país y quieren liquidar sus bienes en ladrillo”, agrega el especialista.

Entre los ejemplos, una cochera en una torre en Olivos costaba hace tres años en promedio u$s 30.000. Hoy, la misma se consigue por u$s 13.000: menos de la mitad.

GASTOS DE MANTENIMIENTO

A la hora de comprar una cochera, hay dos factores que son determinantes: el primero es la ubicación y el segundo son los gastos fijos.

Hay que tener en cuenta que las cocheras pagan ABL, expensas y agua. “Las expensas varían dependiendo de la unidad pero se calcula una expensa de entre $ 1500 y $ 2000, que incluye el agua y $ 200 de ABL“, grafica Sucari.

Hoy, el microcentro tiene boom de stock disponible y poca demanda como consecuencia de las nuevas formas de trabajo que llegaron con la pandemia y se instalaron con fuerza. Sin embargo, en zonas densamente poblada son un bien escaso.

“No hay tierra donde construir nuevos estacionamientos en zonas de alta densidad poblacional. Hoy, tienen bajos riesgos porque no hay necesidad de desalojo, contratos flexibles (a diferencia de lo que contempla la ley de alquileres) y bajos costos de mantenimiento”, concluye Sucari, que asegura que el negocio está en el largo plazo. “Quien compra hoy con precios de oportunidad se revalorizará en el corto plazo sin dudas”, concluye.

 

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